2026년 10월 1일 시행, 주택 세금 3가지 변경

2026년 10월 1일부터 주택 세금에서 세 가지가 달라졌습니다. 조정대상지역 등록 매입임대 아파트의 양도세 중과 배제는 2027년 12월 31일 양도분까지만 적용되고, 상생임대주택 특례는 2026년 12월 31일에 종료되며, 조정대상지역 안에서 갈아타는 일시적 2주택의 종전 주택 처분기한은 3년에서 2년으로 줄었습니다. 재정경제부가 2026년 9월 29일 제42회 국무회의에서 소득세법 시행령 등 개정령안을 의결했고, 10월 1일 공포와 동시에 시행됐습니다.

10월 1일부터 바뀐 것은 무엇인가요?

세 가지입니다. 모두 2026년 9월 29일 국무회의에서 의결된 시행령 개정 사항이고, 10월 1일 이미 시행되고 있습니다.

• 등록 매입임대 아파트 특례: 양도세 중과 배제가 2027년 12월 31일 양도분까지만 적용됩니다.
• 상생임대주택 특례: 연장 없이 2026년 12월 31일 종료됩니다.
• 조정지역 일시적 2주택: 종전 주택 처분기한이 3년에서 2년으로 줄었습니다.

등록 매입임대 아파트 특례는 언제까지 적용되나요?

2027년 12월 31일 양도분까지입니다. 2028년 1월 1일 이후에 파시면 적용되지 않습니다.

대상은 조정대상지역에 있는 장기일반 매입임대와 단기 매입임대 아파트입니다. 개인 다주택자의 양도세 중과 배제, 법인의 주택 양도 추가과세 배제가 여기에 해당합니다. 판단 기준은 등록일이 아니라 양도일입니다. 언제 등록했는지가 아니라 언제 파는지로 봅니다.

그동안의 흐름을 보면 이해가 쉽습니다. 2017년 12월 임대주택 등록 활성화 방안으로 중과 배제를 비롯한 혜택이 늘었고, 2018년 9·13 대책으로 1주택 이상 보유자가 조정대상지역에서 새로 취득한 주택은 임대 등록을 해도 중과 배제와 종부세 합산배제를 받지 못하게 됐습니다. 2020년 7·10 대책으로 아파트 매입임대의 신규 등록이 폐지되고 기존 등록분은 의무임대기간이 끝나면 자동 말소되도록 바뀌었습니다. 자동말소 뒤에는 재산세 감면이나 종부세 합산배제 같은 보유 단계 혜택은 사라지지만, 양도 단계의 중과 배제는 기한 없이 계속 적용돼 왔습니다. 임대료를 5퍼센트까지만 올릴 수 있는 의무도 말소 뒤에는 없어집니다. 보도에 따르면 이런 상태가 6년째 이어져 왔습니다.

현행대로 유지되는 임대주택도 있나요?

있습니다. 모든 등록임대가 영향을 받는 것은 아닙니다.

• 조정대상지역 안에 있어도 빌라, 오피스텔 같은 비아파트는 현행대로입니다.
• 조정대상지역 밖에 있는 아파트도 그대로입니다.
• 건설임대주택과 공공지원 민간임대주택은 이번 개정 대상이 아닙니다.
• 임대사업자가 직접 사는 거주주택의 1세대 1주택 비과세 특례, 즉 등록말소일부터 5년 안에 양도하면 비과세를 적용받는 제도는 입법예고 때 들어온 의견을 반영해 현행대로 유지됐습니다. 입법예고안과 달라진 부분입니다.

2027년 말 이후에도 적용되는 예외가 있나요?

세 가지가 있습니다.

• 2027년 1월 1일 현재 의무임대기간이 아직 끝나지 않은 주택은 임대기간 종료일, 곧 등록말소일부터 1년이 되는 날까지 적용됩니다.
• 중과 배제 기한이 끝나기 전에 재건축이나 재개발 절차가 진행된 주택은 이전고시일부터 1년이 되는 날까지입니다.
• 두 경우에 모두 해당하면 둘 중 늦은 날을 기준으로 봅니다.

그래서 내 주택의 의무임대기간이 언제 끝나는지를 먼저 확인하셔야 합니다.

매입임대 아파트 보유자는 지금 무엇을 확인해야 하나요?

강남 세 개 구와 용산구에 말소됐거나 말소 예정인 매입임대 아파트를 가진 개인과 법인 임대사업자라면 세 가지를 확인해 보시기 바랍니다.

1. 등록일과 의무임대기간, 말소일을 서류로 정확히 확인합니다. 경과조치 적용 여부가 여기서 나뉩니다.
2. 2027년 말까지 파는 경우와 그 뒤에 파는 경우의 세액을 미리 비교합니다. 중과가 적용되면 기본세율에 2주택은 20퍼센트포인트, 3주택 이상은 30퍼센트포인트가 더해집니다. 다만 중과 유예 적용 여부는 양도 시점 기준으로 따로 확인해야 합니다.
3. 거주주택 비과세 특례는 유지되지만, 임대 아파트를 먼저 팔지 거주주택을 먼저 팔지 그 순서에 따라 세금이 크게 달라집니다.

이번 개정을 두고는 시각이 나뉩니다. 정부 측은 기한 없는 혜택이 매물 잠김을 낳는다고 보고, 보도 기준으로 서울에서 약 6만 8천 가구가 시장에 나오는 공급 효과를 기대한다고 설명합니다. 임대사업자 측에서는 정책을 믿고 등록했는데 사후에 혜택 기간을 줄인 것은 신뢰 보호의 문제라는 지적과, 2027년 말에 매물이 몰리면 가격과 세금 부담 모두 불리해질 수 있다는 우려가 나옵니다.

상생임대주택 특례는 언제 끝나고 요건은 무엇인가요?

2026년 12월 31일에 예정대로 종료됩니다. 2027년부터 새로 맺는 계약에는 거주요건 면제가 적용되지 않습니다.

상생임대주택 특례는 2021년 12월 20일에 도입된 제도로, 임대료를 직전 계약보다 5퍼센트 이내로만 올린 임대인에게 세제 혜택을 줍니다. 2022년 6월 21일 대책으로 혜택이 확대돼, 1세대 1주택 비과세를 받기 위한 2년 거주요건(취득 당시 조정대상지역이던 주택에 붙는 요건)이 면제되고, 장기보유특별공제 최대 80퍼센트 우대를 받기 위한 2년 거주요건도 함께 면제됩니다. 2024년 세법개정으로 2026년 12월 31일까지 한 차례 더 연장된 상태였습니다.

요건은 소득세법 시행령 제155조의3에 있습니다.

• 주택을 취득한 뒤 임차인과 직접 맺은 직전 임대차계약이 있어야 합니다. 집을 사면서 매도인의 계약을 그대로 승계한 것은 직전 계약으로 인정되지 않습니다.
• 직전 계약의 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다.
• 직전 계약과 비교해 임대보증금이나 월세 인상률이 5퍼센트 이내인 상생임대차계약을 맺고 2년 이상 임대해야 합니다.
• 상생임대차계약은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결한 것이어야 합니다.

표의 마지막 줄은 보도 기준으로 전해진 내용이니, 본인 사례에 맞는지는 확인이 필요합니다.

조정대상지역에서 집을 사서 세를 주고 있는 1주택자라면 올해 안에 세 가지를 점검해 보시기 바랍니다. 올해 말까지 직전 계약 대비 5퍼센트 이내로 갱신 계약을 맺을 수 있는지, 직전 계약이 임대기간 1년 6개월 이상이고 매도인 계약 승계가 아닌 직접 체결한 계약인지, 이미 상생임대 중이라면 종료 후 1년 안에 양도하는 일정을 잡아 두었는지입니다.

조정대상지역 일시적 2주택 처분기한은 몇 년인가요?

두 집이 모두 조정대상지역일 때만 2년입니다. 종전 집이든 새 집이든 하나라도 비조정지역에 있으면 종전대로 3년입니다.

일시적 2주택 특례는 소득세법 시행령 제155조 제1항에 있습니다. 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤에 새 주택을 사고, 정해진 기간 안에 종전 주택을 팔면 1세대 1주택처럼 비과세를 받는 제도입니다. 처분기한은 원래 3년이었다가 2018년 9·13 대책으로 조정지역 간 이동은 2년, 2019년 12·16 대책에서는 1년에 새 집 1년 내 전입 조건까지 붙었습니다. 이후 2022년 5월에 다시 2년, 2023년 1월에 3년으로 늘었고, 이번에 조정대상지역 간 이동만 다시 2년으로 줄었습니다.

기한 안에 종전 주택을 팔면 1세대 1주택과 같은 혜택을 받습니다. 양도소득세는 양도가액 12억 원 이하분이 비과세되고 장기보유특별공제가 최대 80퍼센트까지 적용됩니다. 종합부동산세는 기본공제 12억 원이 적용되고 고령자 공제와 장기보유 세액공제를 합해 최대 80퍼센트까지 공제받을 수 있습니다.

여기서 2년이라는 숫자가 두 개 나오는데 서로 다른 제도입니다. 하나는 거주요건 2년입니다. 1세대 1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주해야 합니다. 2017년 8월 3일 이후 취득분부터 적용되는 기존 제도로, 이번 개정과는 관계가 없습니다. 다른 하나가 이번에 바뀐 처분기한 2년으로, 새 집을 산 뒤 종전 집을 언제까지 팔아야 하는지의 기한입니다.

처분기한 2년은 언제부터 적용되나요?

세목별로 날짜가 다릅니다. 양도소득세는 2026년 8월 4일 이후에 새 주택을 취득하고, 동시에 2026년 10월 1일 이후에 종전 주택을 양도하는 경우에 2년이 적용됩니다. 두 가지를 모두 충족해야 합니다.

사례로 보면 이렇습니다.

• 8월 3일 이전에 계약금을 지급하고 잔금은 9월에 치른 경우: 경과조치가 적용돼 3년입니다.
• 8월 10일에 계약해 취득했지만 종전 주택을 9월 20일에 이미 판 경우: 10월 1일 전에 처분이 끝나 문제되지 않습니다.
• 8월 10일에 계약해 취득하고 종전 주택을 10월 이후에 파는 경우: 2년이 적용됩니다.

강남 세 개 구와 용산구 안에서 갈아탈 계획이라면 새 집 취득일로부터 2년이 되는 날을 표시해 두고 매도 일정은 1년 이상 여유 있게 잡으시기 바랍니다. 계약금 지급일 증빙인 계약서와 이체 내역은 경과조치 판단 근거가 되니 보관하셔야 합니다. 분양권이나 입주권으로 새 집을 얻는 경우에는 소득세법 시행령 제156조의2, 제156조의3에 별도 특례가 있어 따로 확인이 필요합니다.

자주 하는 오해 세 가지

• 10월부터 1주택자도 2년 거주해야 한다: 거주요건은 원래부터 있던 제도이고 이번에 새로 생긴 것이 아닙니다.
• 등록임대면 언제 팔아도 중과가 배제된다: 조정대상지역 매입임대 아파트는 2027년 말까지만입니다.
• 상생임대는 계속된다: 2026년 말로 끝나고 경과조치만 남습니다.

한 가지 더 구분할 것이 있습니다. 위 세 가지는 모두 시행령 개정 사항으로 10월 1일에 이미 시행됐습니다. 반면 같은 세제개편안 가운데 법률 개정이 필요한 사항은 연말 국회 심의를 거쳐야 확정됩니다. 아직 확정되지 않은 내용과 섞어서 판단하시면 안 됩니다.

정리하면

• 조정대상지역 등록 매입임대 아파트의 양도세 중과 배제는 2027년 12월 31일 양도분까지이며, 기준은 등록일이 아니라 양도일입니다.
• 비아파트, 조정지역 밖 아파트, 건설임대, 공공지원 민간임대, 거주주택 비과세 특례는 현행대로 유지됩니다.
• 상생임대주택 특례는 2026년 12월 31일까지 계약을 체결해야 하고, 경과조치 최종 한도는 2029년 12월 31일입니다.
• 조정대상지역 간 갈아타기는 종전 주택 처분기한이 2년이며, 2026년 8월 3일까지 취득하거나 계약금을 지급했다면 3년이 적용됩니다.
• 등록말소일, 임대 종료일, 새 집 취득일, 계약금 지급일, 양도일을 계약서와 등기부, 이체 내역으로 확인하는 것이 첫걸음입니다.

자주 묻는 질문

2027년 12월 31일까지 팔지 못하면 세금은 얼마나 늘어나나요?

중과가 적용되면 기본세율에 2주택은 20퍼센트포인트, 3주택 이상은 30퍼센트포인트가 더해집니다. 다만 중과 유예 적용 여부는 양도 시점을 기준으로 따로 확인해야 합니다.

조정대상지역 안의 오피스텔을 임대 등록했는데 이번 개정 대상인가요?

아닙니다. 조정대상지역 안에 있어도 빌라나 오피스텔 같은 비아파트는 현행대로 유지됩니다. 건설임대주택과 공공지원 민간임대주택도 이번 개정 대상이 아닙니다.

매도인의 임대차계약을 승계했는데 상생임대주택이 될 수 있나요?

되지 않습니다. 소득세법 시행령 제155조의3은 주택을 취득한 뒤 임차인과 직접 맺은 계약만 직전 임대차계약으로 인정합니다. 직전 계약의 임대기간도 1년 6개월 이상이어야 합니다.

2026년 8월 1일에 계약금을 내고 9월에 잔금을 치렀습니다. 처분기한은 몇 년인가요?

3년입니다. 2026년 8월 3일까지 새 주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 경우에는 종전 규정이 그대로 적용됩니다. 계약서와 이체 내역을 보관해 두시기 바랍니다.

주택 수와 취득 시기, 등록 형태에 따라 결론이 완전히 달라집니다. 매도 결정 전에 아래 문의란이나 카카오톡으로 편하게 문의해 주시면 함께 확인해 드리겠습니다.